多くの方は、帰る家、住む家があると思います。
ではその家はどのようにして手に入れるのでしょうか？
大きく分けて３つあります。①自分の土地に自分の家を持つ、②他人の土地を借りてそこに自分の家を持つ、③家あるいは部屋を借りるのです。
このうち問題となるのが②③です。
これらは、民法上、賃貸人と賃借人となるものとの間で賃貸借契約を締結することによって実現されます（民法６０１条）。（なお、地上権の設定という方法もあるのですが、余り使われることはなく、借地借家法が適用される場面では賃借権と実質的に異ならないため、当サイトでは断りがない限り賃貸借契約を前提に説明していきます。）
通常、賃貸借契約では土地・建物の所有者の地位は強く、借地人・借家人が不当に虐げられるおそれがあります。
そこで賃借人の地位を保護するために制定されたのが借地借家法です。
（これに代わるものとして以前は、借地法・借家法・建物保護に関する法律という３つの法律がありました）
また、裁判所も賃借人の生活を保護するため、判決を下す度に試行錯誤を繰り返してきました。そのような裁判所の判断の集積によって判例が形成されています。
このように、日本では賃借人を保護するための制度が展開されています。
民法・借地借家法は、一般法・特別法の関係にあります。
一口に賃貸借契約といっても、貸し借りのできる物は世の中に無限にあります。今、皆さんのいる部屋を見渡してもらっても、あらゆる物が貸し借りの対象になるのがわかると思います。それらの物の貸し借りに賃料が支払われる場合、通常は民法が適用されます。
しかし、前述のような保護の必要性から、建物所有目的の土地の賃貸借・地上権の設定と建物賃貸借には、借地借家法が民法に優先して適用されます。同法が適用された場合には民法は適用されません。この場合の民法を一般法、借地借家法を特別法といいます。
もっとも、建物所有目的の土地や建物の賃貸借に関するすべての事項について、借地借家法に規定しきれるわけではありません。
たとえば、賃借人は借りた物を賃貸人の許可なく勝手に他人に貸し渡すことはできません。これは、民法６１３条に規定されています。これに関しては借地借家法に規定はなく民法が適用されます。
すなわち、２つの法律が重なる範囲については借地借家法が、民法のみ規定する範囲については民法が適用されます。
裁判所の判断には法的拘束力はありませんが、事実上の拘束力があります。
特に最高裁判所の判例は強い効力が認められており、ときには国会によって法律が制定される際にそのまま引用されることもあります。判例で示された判断はそれほど強力なものです。
裁判所は、賃借人の生活保護の観点から、賃借人に有利な判決を出しています。
例えば、賃貸人による解除について実務はこの信頼関係の破壊の法理という判例によって運用されており、紛争の解決にあたってもこれに従って検討する必要があります。
これについて詳しくは、解除の場面で説明します。
その他、数多くの判例が存在しますが、それらの判断に従って基本的に実務が運用されています。判例の重要性を認識しておいて下さい。
借地借家法の制定により問題は大幅に解消されました。
もっとも、賃借人の地位が強化され、両者の力関係がほぼ対等となった結果、新たな紛争も生じます。
建物所有目的で土地を借りた場合は長期間返還しなくてよい、賃貸人によって契約を終了させるためには正当事由が必要である、など所有者である賃貸人の土地・建物の利用権を大きく制限するものとなっているからです。
また、信頼関係破壊の法理によっても賃貸人の地位は強化されています。
つまり、賃貸人は簡単に賃貸借契約を終わらせることはできないのです。賃借人の地位はそれだけ強いといえます。
そのため、借りる側だけでなく貸す側からも訴訟提起がなされることが多々あります。
そこで、本サイトでは、賃貸人・賃借人いずれの立場に生ずる問題についても説明していきます。
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