借地・借家

賃借権とは異なり、賃貸人は自己の所有物すなわち賃貸している物を、他人に自由に譲り渡すことができます。

もっとも、賃借権は本来、契約当事者間だけで主張することができる債権です。そのため、目的物の所有者が代わった場合、民法の原則論からすれば賃借人は新所有者に対し、賃借権を主張できないことになります。

しかし、これが不都合なのは明らかです。賃貸人が賃借人を気に入らなければ所有物を売却することで追い出せるのです。

そこで、民法６０５条は賃借権に対抗力を与えることにしました（「○借地借家法の特徴●借地借家法の基本的性質」にリンク）。これによって、賃借人は新所有者に対し賃借権を主張できることになります。
また、建物所有目的の借地については、地上に登記のある建物を有していれば土地の賃借権についても対抗力が認められることになります（借地借家法１０条）。借家についてはそこに居住していればそれだけで対抗力が認められます（借地借家法３１条）。

賃借人が賃借権を新所有者に対抗できるとしても、この場合の契約関係はどうなるのでしょうか。

最高裁は、このような場合に新所有者が当然に賃貸人となり、賃貸人の地位の移転に関して賃借人の承諾は不要と判断しています。
また、新所有者が賃貸人たる地位を賃借人に主張するには、所有権の登記が必要と判断しています。

賃借人が対抗力を有しない場合、新所有者は賃貸人たる地位を承継しません。所有権移転登記を備えて賃借人に明渡請求ができます。

もっともこの場合でも、賃借人と新所有者が合意に至れば、別途賃貸借契約を締結することができます。

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