法律上、賃貸人・賃借人が履行すべき契約事項について定められています。
もっとも、具体的な中身については「契約自由の原則」の下、法律上の強行法規（「●その他の借地借家法の特徴」へリンク）に反しない限り当事者間で自由に定めることができます。
この当事者間で定めた契約内容を特約といいます。
ここで、特約について特に問題となるのが、借地上建物の増改築禁止特約違反の事例です。
借地上建物は本来借地人の所有物であり、自由に増改築できるはずです。それを制限して、借地上建物の増改築禁止し、特約違反に対しては無催告解除を認めるとするのがこの特約です。
これは、旧法時代には朽廃による借地権の消滅の制度があったこと、建物買取請求権が借地人には認められていることから、増改築により建物の耐久年数が増したり建物の価格が増加することは賃貸人にとって不都合であることから特約として規定されることとなりました。
判例は、この特約の行使について厳格に判断しています。
すなわち、このような特約が存在し、増改築の事実が認められたとしても、増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りる事情がない場合、解除権を行使できない、と判断しています。
もっとも、具体的な中身については「契約自由の原則」の下、法律上の強行法規（「●その他の借地借家法の特徴」へリンク）に反しない限り当事者間で自由に定めることができます。
この当事者間で定めた契約内容を特約といいます。
ここで、特約について特に問題となるのが、借地上建物の増改築禁止特約違反の事例です。
借地上建物は本来借地人の所有物であり、自由に増改築できるはずです。それを制限して、借地上建物の増改築禁止し、特約違反に対しては無催告解除を認めるとするのがこの特約です。
これは、旧法時代には朽廃による借地権の消滅の制度があったこと、建物買取請求権が借地人には認められていることから、増改築により建物の耐久年数が増したり建物の価格が増加することは賃貸人にとって不都合であることから特約として規定されることとなりました。
判例は、この特約の行使について厳格に判断しています。
すなわち、このような特約が存在し、増改築の事実が認められたとしても、増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りる事情がない場合、解除権を行使できない、と判断しています。
