借地・借家

賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権を他人に譲渡して、その他人が賃借人となる場合です。
転貸とは、賃借人がその地位を失わないまま、自己が転貸人という立場になって目的物を転借人に賃貸する場合です。いわゆる又貸しです。

民法６１２条は、賃借人は、賃貸人の承諾なしには賃借権を譲渡・転貸できず、無断で行うと賃貸借契約の解除原因となる、と規定しています。
この場合、無催告解除が可能です。

もっとも、借地については借地借家法でこの規定が修正されています。
賃借人が土地の上の自己所有の建物を第三者に譲渡する場合に、賃貸人がそれを承諾しなかった場合には、賃借人の申立により裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法１９条）。

賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除されたときは、賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに、転貸借は履行不能によって終了します。転借人は賃貸人のその地位を主張することはできません。

債務不履行が賃料不払いの場合、たとえ転借人に賃料を支払う資力があったとしても、賃貸人は転借人に賃料を支払う機会を与える必要はありません。
このような機会を与えなくても、賃貸人は転借人に目的物の返還を請求できます。

合意解除とは、債務不履行などを理由として賃貸人が一方的に契約を解除するのではなく、賃貸人と賃借人が合意の上で契約を終了させる場合です。

この場合は、債務不履行の場合と異なり、賃貸借契約の合意解除の事実をもって、賃貸人は転借人に明け渡しを請求することはできません。
転借人の地位を賃借人・賃貸人のほしいままに消滅させることは妥当でないからです。

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